Чи є прозорими і чіткими земельні відносини між бізнесом і владою?
Якими повинні бути нормативно-правові акти по регулюванню земельних відносин?
Як органи місцевого самоврядування контролюють надходження в бюджет плати за землю?
Хто і що сприяє недоотриманню бюджетом коштів за користування землею?
Ці та інші питання нещодавно за круглим столом обговорили 30 представників бізнесу, миколаївського міськвиконкому та ЗМІ в бізнес-центрі «Олександрівський». Учасники, погодившись з висновками дослідження ГО «Правозахист» щодо проблем з доброчесністю і прозорістю у земельних відносинах та бюджетному процесі Миколаєва, рекомендували Миколаївському міському голові ініціювати наведення порядку з прозорістю обліку оплати за землю та їх надходжень у місцевий бюджет. А також привести у відповідність до вимог чинного законодавства України пакет місцевих нормативно–правовових документів.
І. ГО «Асоціація юристів «Правозахист» у своєму дослідженні «Громадськість м. Миколаєва за чесність і прозорість в земельних відносинах», відзначає, що нормативно-правові акти Миколаївської міськради, які регулюють земельні відносини, не виконують своєї основної функції – не встановлюють чіткі та прозорі правила в цій сфері, не визначають відповідальності чиновників, не усувають корупційні складові.
Недосконалість правових актів породжує зловживання з боку чиновників, створює умови для застосування корупційних схем, ускладнює дозвільні процедури. Як результат, громадяни і бізнес роками не можуть отримати дозвільні документи на користування землею. Звичайно це не стосується депутатів міської ради та наближених до влади осіб, для них і погоджувальні процедури не обов’язкові, з голосу поставлять на розгляд сесії питання про надання землі для своїх і швиденько проголосують.
Досліджувались наступні нормативно-правові акти Миколаївської міськради:
-
Порядок розміщення пересувних тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності на території м. Миколаєва, затверджений Рішенням Миколаївської міської ради № 25/20 від 14.02. 2013 р.,
-
Порядок розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності на території м. Миколаєва, затверджений Рішенням Миколаївської міської ради № 14/16 від 26.01.2012 р.,
-
Рішення Миколаївської міської ради № 44/6 від 19.11.2014 р. «Про впорядкування розміщення об’єктів з надання послуг доступу до засобів мобільного зв’язку та продажу скретч-карток на території м. Миколаєва»
За результатами моніторингу міському голові направлені рекомендації щодо перегляду зазначених МПА і внесення необхідних змін, які на думку громадськості здатні вплинути на поліпшення ситуації в цій сфері:
По-перше, необхідно провести інвентаризацію земельних ділянок. Створити єдиний електронний реєстр вільних та зайнятих земельних ділянок і забезпечити публічний доступ до цієї інформації на сайті міської ради. Прискорити виготовлення комплексної схеми розміщення тимчасових споруд для підприємницької діяльності.
По-друге, скоротити дозвільні строки.
По-третє, запровадити принцип мовчазної згоди.
По-четверте, встановити відповідальність посадових осіб міської ради за порушення строків та необґрунтованість висновків/погоджень.
Моніторинг громадської думки і бізнес середовища встановив, що із 100 підприємців 9 не довіряють профільній депутатській комісії з питань архітектури, містобудування і регулювання земельних відносин і вважають, що вона повністю себе дискредитувала в питаннях узгодження надання в користування земельних ділянок, застосовує необґрунтовані відмови, ускладнює дозвільні процедури і створює корупційні схеми. Бізнес вважає, що ці питання повинні бути вилучені з повноважень зазначеної комісії.
II. Протягом багатьох років земельні відносини між бізнесом і владою є найбільш корумпованою і закритою сферою. І якщо громадськість і журналісти періодично проводять дослідження в частині маніпуляцій з землею з боку депутатів, то ніхто ніколи не піднімав питання, а скільки ж коштів отримує бюджет міста за надання землі в користування, як платять користувачі, які розцінки для бізнесу, тобто що має громада за свою землю. Ці та інші питання стали об’єктом дослідження асоціації юристів «Правозахист», які ми доводимо до відома громади.
Згідно з даними звіту міської ради про надходження до бюджету від надання в користування/продаж земельних ділянок, доходи за 2015 рік склали 128 052 829,65 грн., в тому числі:
— від юридичних осіб – 107 700 340,51 грн.
— від фізичних осіб — 20 352 489, 14 грн.
— продажу земельних ділянок пл. 1 020 кв.м на суму 203 317,00 грн.
На 01.01.2016 за даними фіскальної служби Миколаївської області рахується заборгованість по оплаті за землю з боку юридичних осіб в сумі 16 000 000 грн. Ця сума не є остаточною, так як фіскальна служба рахує борги, які виникають на підставі поданих декларацій, але не може відслідковувати осіб, які користуються землею міста, але декларації не подають і за землю не платять.
Заборгованість міською радою не аналізується, заходи по її стягненню не здійснюються. На запити про надання інформації щодо поступлень до бюджету і заборгованості по платі за землю, отримана відповідь від директора Департаменту фінансів міської ради і від заступника міського голови Гайдаржи, які повідомили, що контроль за надходженнями здійснює податкова служба, а міська рада такої інформації не має .
Як на наш погляд, звучить цинічно. Виходить, громада довірила розпорядження землею міській раді, платить немалі кошти на утримання апарату чиновників і розраховує на їх високоякісну роботу, а натомість ми отримує відписки, що міська рада цими питаннями не опікується. При такому відношенні, нікого не повинен дивувати стан справ з благоустроєм — будемо і далі жити в занедбаному місті із майже зруйнованою системою водовідведення, вбивати транспорт і ламати ноги на наших дорогах, мати найбільш слабкі соціальні програми.
А для чого нам армія чиновників і депутатів, які тільки ділять наш бюджет під себе?
А щодо боржників, то здебільшого це ті ж самі керувачі міста, або наближені до них особи: почувають себе доволі вільно,за землю не платять, можуть продати нерухоме майно, під яке укладався договір оренди земельної ділянки при наявності значної заборгованості, а новий власник укладати договір не бажає.
Таким прикладом може слугувати ситуація з ТОВ «Аврора і Ко», у якого в оренді знаходилась земельна ділянка за адресою пр-т Центральний, 93в (Дормашина). Заборгованість по платі за землю складає 1 190 000. В Засновниках рахується близький товариш бувшого губернатора області Мерікова В., а директором Товариства - його бувший позаштатний радник.
Чи не в цьому криється така вседозволеність власників Товариства?
Нерухоме майно Товариство продало, чималі гроші від продажу отримало, місту ні копійки не заплатило, а новий власник продовжує користуватись землею, договір не укладає, за землю не платить, натомість вимагає зміни цільового призначення земельної ділянки. В такому разі, якщо у юридичної особи немає правоустановчих документів на землю, то земельна ділянка вважається вільною і її можна надати в оренду бажаючим, які готові за неї платити. Земля знаходиться в центрі міста і ніхто не відмовиться отримати її в своє користування. На ці питання на нашу думку повинні відповісти слідчі органи.
Інша проблема з заборгованістю по оплаті за землю полягає в неправомірних діях виконкому та депутатського корпусу. Протягом 10 місяців депутати не розглядали питання надання подовження оренди земельних ділянок під стаціонарними комерційними спорудами. За цей час бюджет міста втратив 3 400 000 грн. Від одного до двох років виконкомом міської ради розглядаються заяви про подовження договорів сервітуту для тимчасових пересувних споруд. Втрати бюджету склали більше 1 млн.грн. Всього таких договорів рахується 293, з них по 186 рішення не прийнято.
Крім того, невиправдані збитки також утворились внаслідок:
1) визначення нормативно-грошової оцінки для договорів сервітуту комерційними підприємствами, які мали програму визначення нормативно-грошової оцінки землі і які не несуть відповідальності за її правильне і об’єктивне визначення, тому достовірність розміру оплати за землю у договорах сервітуту викликає сумніви. Підтвердженням цьому є неоднаковий розмір плати за землю в одних і тих же місцях – 79грн. - 84 грн. за 1 кв.м (Пелипас, Глонза та інші підприємства, які повязують з депутатом міськради і членом земельної комісії Омельчуком та ін.), 204-224 грн. за 1 кв.м для всіх інших.
Завдяки безконтрольності з боку відповідних служб міської ради, фактичне використання землі значно перевищує розміри земельних ділянок дозволених для розміщення торгових об’єктів.
Інша проблема полягає в самовільному розміщенні на землях міста торгових споруд. За даними комісії по знесенню самовільно встановлених торгових об’єктів таких об’єктів налічується 185, насправді таких об’єктів значно більше.
З цим погодитись не можна. Вибірковою перевіркою в усіх районах міста самовільно розташовані ТС в значно більшій кількості ніж рахується за даними комісії.
Для об’єктивного визначення самовільних споруд , повинна бути проведена інвентаризація за участю бізнесу і громадськості, тому що легальний бізнес найбільш зацікавлений у вирішенні цієї проблеми, яка створює для нього неконкурентні умови .
Багато претензій у бізнесу є і до управління архітектури і містобудування.
По-перше строки розгляду заяв на продовження договорів оренди/сервітут необґрунтовано завищені.
По-друге, відсутня комплексна схема розміщення тимчасових споруд.
Тому відмова в продовженні договорів на користування землею з підстави «не передбачено комплексною схемою» наводить на думку, що мотивація управління архітектурою була недостатньою.
Інша проблема полягає в тому, що і в управлінні архітектури і в постійній профільній комісії при наданні висновків на продовження договорів користування землею права рука не знає, що робить ліва.
Наприклад, на вул. Будьоного, 1в розташовано комплекс торгових павільйонів, який знаходиться у власності 18 СПД.
Всі павільйони розташовані на одному фундаменті, знаходяться під одним дахом і мають між собою спільні стіни, їх не можна і відокремити одне від одного.
При аналізі договорів встановлено, що тільки 5 підприємців отримали подовження договорів до 2021-2025 років, всі інші - до 2016 р.
При цьому, у 2016 р. строк подовжено на 1 рік. Аналогічна ситуація і по спорудам які розташовані в межах кварталу. Одному дається дозвіл на 1 рік, іншому на 3-10 років. Мабуть доцільним було б такі дозволи надавати всім користувача на один проміжок часу. До управління архітектури також є питання, чому одним СПД дозволяється стояти на комунікаціях, а іншим відмовляється.
Звісно в рамках проекту зробити повний моніторинг не представляється можливим, але можливо окреслити коло проблем, над усуненням яких міська рада і її виконавчі органи повинні працювати, та інформувати громаду про виконання наших пропозицій.
За результатами круглого столу прийнято резолюцію та рекомендації для міської ради щодо наведення порядку в оплаті за землю.